Investīcijas - jauna tendence biroji par dzīvokļiem?!

Egīls Smilktiņš, SIA Starlex Real Estate vadītājs

Pieprasījums pēc dzīvokļiem renovētās mājās Rīgas centrā ir aizvien pieaugošs. Tāpēc investori un attīstītāji izskata iespējas arī birojiem izmantotās ēkas transformēt par dzīvojamām mājām. Mēs (kā attīstītājs) kopā ar investoru veicam šādu pārveidi mājā Čaka ielā 33, kura iepriekš ir izmantota biroju vajadzībām – mainām plānojumus, veicam telpu apdari. Tur gala pircējiem piedāvājam vidēju platību 1-2 istabu dzīvokļus, kā arī mikro dzīvokļus ar balto apdari vai pilno apdari. 

Centrā, Vecrīgā savulaik vēsturiskie nami izteikti tika pārveidoti par biroju ēkām, bet tagad lēnā garā šis process ir mainījies pretējā virzienā. Deviņdesmitajos gados biznesam nebija, kur bāzēties, turklāt tikai uzņēmumi ģenerēja namīpašniekiem naudu, kamēr īres ienākumi nebija lieli, tāpēc pakāpeniski vēsturiskie nami pārtapa biroju ēkās. Joprojām daudzviet īre ir ļoti lēta, pamatojoties uz līgumiem, kas noslēgti deviņdesmitajos gados, kas neveicina ēku sakopšanu. Piemēram, arī mūsu kompānijas birojs atrodas vēsturiskas ēkas plašā dzīvoklī, turklāt tā plānojums ir vairāk piemērots birojam, kas mudināja īpašnieci to renovēt un piedāvāt tirgū, kā komercplatību, jo cena, kādu var prasīt par to kā par biroju, ir augstāka. Bet daudzos gadījumos ir pretēji, ja vēsturiski plašo dzīvokli var pārplānot mazākos investīciju dzīvokļos.

Darba vides prasības mainās – tagad daudzi komersanti dod priekšroku moderniem birojiem, citi lielākoties strādā no mājām, izmanto kopstrādes (coworking) telpas. Pieaug modernu biroju ēku un telpu piedāvājums, un, pieņemot lēmumu mainīt biroju, uzņēmumi biežāk izvēlas telpas jaunās ēkās, jo tās atbilst mūsdienu standartiem, tostarp, piemēram, tajās ir ierīkotas efektīvas ventilācijas un kondicionēšanas sistēmas, tām ir stāvvietas. Turklāt telpas var dažādi pielāgot konkrētas kompānijas prasībām, ko parasti nevar izdarīt vēsturiskajos centra namos. Tajos ir arī problēmas ar kondicionieru ierīkošanu.

Šāda tendence iezīmējās jau pirms Covid-19, taču pandēmija šos procesus paātrināja. Manuprāt, biroju vēsturiskā centra mājās arvien ir pārāk daudz – katra otrā, trešā māja ir atvēlēta birojiem. Tirgum tas nāk tikai par labu, un ir tikai normāli, ka vēsturiskie nami atkal atgriežas mājokļu tirgus apritē, ka bizness pārceļas uz biroju ēkām, kuras tieši šādiem mērķiem ir būvētas un piemērotas. Redzam, ka centrā mašīnu plūsmu cenšas ierobežot, centrs kļūst ekskluzīvāks, vairāk vērsts uz kājāmgājējiem, līdz ar to biroji nākotnē nebūs tik ļoti koncentrējušies tieši vēsturiskajā daļā. 

Strādājam arī ar namīpašumu Valdemāra 4, kur daži dzīvokļi bija izmantoti kā biroju telpas, tos tirgojam kā dzīvokļus. Tur ir atjaunota iekšpagalma fasāde, kāpņu telpa, nomainītas komunikācijas, bet dzīvokļi tiek piedāvāti tādā stāvoklī, kādi tie ir bijuši. Kopumā tirgū reti atsevišķi ņemtus birojus pārtaisa par dzīvokļiem, parasti interesē veseli namīpašumi - tam pamatā ir biznesa aplēses. Kr.Valdemāra 4 ēkā mazākais dzīvoklis ir ap 75 m2. Šīs mājas pilnīgas renovācijas gadījumā dzīvokļi ar apdari noteikti maksātu virs 3000 eiro/m2, to daudzi nevar atļauties, savukārt šādā variantā, kur telpas nav ideālā stāvoklī, taču ir lietojamas, cena svārstās 1300-1600 eiro/m2 – šādu līmeni spēj atļauties jau krietni lielāks pircēju loks. Vēlāk, investējot 500-600 eiro/m2 remontā, pircējs/investors iegūst “savu sapņu īpašumu”, kur kopējās izmaksas ir ap 2000 eiro/m2. Tas ir viens no iemesliem, kāpēc par šāda tipa īpašumiem ir liela interese. Šādā unikālā vietā, starp diviem parkiem un brīnišķīgu skatu, ko nekas neaizsedz, vienlīdz labi klienti izvēlas plašus dzīvokļus arī platībās 160 - 260 m2. Sadalīt tos mazākos vēlas aptuveni 20%, lielākā daļa izvēlas vien tos pārplānot. Vēl kāda interesanta tendence - ja irizvēle starp plašu dzīvokli centrā par pieejamu cenu un māju kaut kur Pierīgā, daļa izvēlas dzīvi pilsētā tās sniegto ērtību dēļ - pieejamu skolu, t.s. pulciņu dēļ, lai nav liels laika patēriņš braucot un izvadājot bērnus. Dzīvokļus 170-200 m2 platībā ir skatījušies cilvēki, kuri šobrīd dzīvo, piemēram, Mārupē. Par to mēs bijām pārsteigti.

Namīpašumu piedāvājumā nav daudz, turklāt ir palielinājusies konkurence par to iegādi. Iepriekš bija daži spēlētāji, bet tagad ir nākuši klāt jauni, varbūt pat bez pieredzes, bet kuriem ir pieejami finanšu līdzekļi no cita veida uzņēmējdarbības. Tā kā īres namu piedāvājumu šobrīd būtībā nav, investori izskata dažādus attīstības projektus. Kopumā redzam, ka naudas līdzekļi iedzīvotājiem ir pieejami, klienti pērk otru un pat trešo īpašumu tieši ar mērķi investēt un saglabāt naudas vērtību, lai inflācija to nenoēd, bankas kontā turot. Pārsvarā visi gribētu jau gatavu īpašumu, lai uzreiz var sākt dzīvot vai izīrēt, taču tas ir arī cenas jautājums. Ja tomēr ir noskatīts dzīvoklis, kas savulaik ir izmantots kā birojs, un ko nepiedāvā investors/attīstītājs pēc mājas atjaunošanas, jārēķinās, ka tas, iespējams, ir kopīpašumā, kam nebūs tik vienkārši mainīt statusu uz dzīvokļa īpašumu, ik solis būs jāsaskaņo ar pārējiem kopīpašniekiem. Nereti mājās, kur cilvēki mīt gadiem ilgi, viņi nav ieinteresēti kaut ko darīt, un sadalīt kopīpašumu var būt izaicinoši. Dažkārt pietrūkst vien pāris cilvēku parakstu, lai lietu virzītu uz priekšu, un ar to arī viss apstājas. Tāpēc manā praksē šie ir reti gadījumi, kad pērk atsevišķu biroja telpu neatjaunotā mājā. Pretējā gadījumā ir jābūt ļoti labai cenai un pirkums ir saistīts ar biznesa iespējām, piemēram, izīrējot pa istabai, tad īpašuma statusam varētu būt mazāka nozīme. Tāpat ir jārēķinās ar to, ka šo īpašumu platības parasti ir lielas, tajos kaut kad deviņdesmitajos gados ir veikts "eiroemonts", telpas ir jāatjauno, toties zem piekārtajiem griestiem nereti slēpjas vēsturiskie elementi, kas var būt kultūtvēsturiski vērtīgi un aizsargājami. Biroja iegādei noteikti būtu jābūt lētākai, ja to tiešām pārdod kā biroju, jo to uzreiz nevarēs izmantot dzīvošanai.

Gala pircējam šobrīd atrast īpašumu centrā zem 2000 eiro/m2 nebūs vienkārši; ar pilnu apdari īpašumi tiek piedāvāti par 2200 – 2500 eiro/m2 (nav runa par ekskluzīvo segmentu). Mazāku platību dzīvokļi maksā ap 2600-2800 eiro/m2.

Gads, pēc mūsu domām, būs labs, un ceram, ka cenas strauji nepalielināsies, lai neveidojas burbulis – šāda tendence ir, jo tirgū ir parādījušies pieminētie neprofesionāļi, kas iesaistās nekustamā īpašuma attīstīšanas biznesā. Kaut arī bankas finansē tirgū zināmus attīstītājus vai attīstītājus ar pieredzi, citus nefinasē vai finasē ar mazāk neizdevīgiem nosacījumiem, daudzi izmanto nebanku kreditētājus, alternatīvos avotus – vismaz pirmajiem projektiem. Kopumā bankas ļoti rūpīgi izvērtē arī privātpersonas, kam piešķirt līdzekļus, taču notiek gana daudz darījumu izmantojot savus privātos līdzekļus.

Avotu : Delfi.lv 

https://www.delfi.lv/delfi-plus/ekonomika/majoklu-tirgu-papildinajums-ieplust-rigas-centra-biroji.d?id=53591017

Ja ir kādi jautājumi tad droši raksti mums un jautā
Piesakies konsultācijai
jau tagad
Palīdzēsim dokumentu kārtošanā, īpašumu vērtēšanā kā arī pirkšanas un pārdošanas procesos!